生活保護受給と任意売却に関する成功事例

さまざまな事情により生活保護を受ける人は、決して珍しくありません。

2021年、新型コロナの影響で日本経済が先行き不透明な中、生活保護の申請件数は、およそ23万5,000件と前の年より5%余り増えて、2年連続の増加となりました。

東京都北区に住むGさんはうつ病となり、就労できない状態のため、住宅ローンの返済も滞るようになりました。しかし任意売却で自宅を売却し、現在は生活保護を受けながら、安定した生活を送っています。

今回は、困窮状態における生活保護受給と任意売却に関する成功事例についてご紹介をします。

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親子間の売買による任意売却の成功事例

住宅ローンを滞納してしまい、今後の支払いの目途は立っていないが、「家にはどうしても住み続けたい」という場合、自宅を子供に売却するという方法があります。

いわゆる任意売却における「親子間売買」です。この記事では、親子間の売買による任意売却の成功事例についてご紹介致します。

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リースバックの成功事例【夫婦共有名義の物件】

この記事では、夫婦共有名義でマイホームを購入したYさんご夫妻の事例を紹介します。

一時住宅ローンの返済が滞るも、リースバックに成功して無事にそのまま住み続けられているYさんご夫妻。

夫婦共有名義で住宅ローンを借り入れた方々の、リースバック成功事例です。

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住宅ローンと抵当権について

住宅ローンを借入するときは、購入するマイホームに借入をした金融機関を担保権者として抵当権を設定するのが一般的です。

万が一、借主が住宅ローンの返済を滞納したときは、担保物件を競売にかけ、現金化して貸したお金を回収します。

ここでは、一般的にはあまり知られていない「根抵当権」についても「抵当権」と併せて解説しましょう。


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任意売却と自己破産

住宅ローンの滞納が続くと、自己破産の4文字が浮かぶ方も少なくありません。

住宅ローンは数千万円など多額の残債を抱えている場合が多いです。

ケースによっては自己破産をするしかない状況も考えられます。

ただし、任意売却をすることによって、自己破産を免れる場合もあります。


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引渡命令

 

引渡命令とは

 

不動産の引渡命令とは、競売で手に入れた不動産に「占有者がいて退去をしない」「わざとたくさんの家具などを置いている」など不動産の引き渡しを妨害する場合、先方に対して不動産を引き渡すように命令を出す手続です。引渡命令が出てもトラブルが解消しないときには、最終的に裁判所が強制執行をすることになります。

引渡命令の申立方法はシンプルなので、買い受けた本人がすることも可能です。裁判所に申立後3~4日で「不動産引渡命令」の決定がされ、買受人と占有者へ決定書が郵送されます。引渡命令が下りれば訴訟手続きを経ずに立ち退きを命じることができます。

 

期限

 

なお、引渡命令には期間の制限があり、代金納付後6ヶ月間が一般的です。

代金を納付したら6ヶ月以内に裁判所に引渡命令の申立てをしないと、簡単な引渡命令が認められなくなるため、できるだけ早く申し立てをします。なお、抵当権設定後に入居した賃借人がいる場合は9ヶ月間となり、代金を納付してから7~9ヶ月の期間に引き渡し命令を申し立てられます。

競売市場修正

 

競売市場修正とは

 

競売市場修正とは、競売の売却基準価格を決めるときの価格調整を指しています。

競売が実行されるときには不動産鑑定士による価格評価が行われますが、その価格に対して、競売物件にありがちなマイナス要因をプラスして価格の修正をするものです。

たとえば、「占有者が内覧を妨害する」「引渡しに裁判所の手続きが必要である」「売主が協力をしない」などがマイナス要因としてあげられます。売主がなかなか出て行かない、内覧ができないなどのリスクがある物件は売却しにくいため、価値が減少してしまうのです。なお、競売市場を修正する際の修正率は常に一定ではありません。執行する裁判所や地域性、市場動向により違いがあり、見直しをされることもあります。

強制競売

 

強制競売とは

 

強制競売とは、不動産を強制的に競売にかける強制執行のことです。

強制競売は、担保不動産の競売とは違い、抵当権を設定していない債権者も実行できます。債務者が戸建て住宅などの不動産を所有している場合、金融機関などの債権者は裁判所に売却を申し立てすることが可能です。裁判所が受理すると強制競売が実行されて、落札した金額を債務の弁済に充てられます。債務者の許可を得なくても実行でき、不動産以外にも自動車など他の財産も対象です。これによって不動産に設定されていた抵当権などの負担は消滅し、買受人は不動産の所有権を手に入れ、裁判所は買受人が支払った不動産の代金を債権者に配当して終了となります。

なお、強制競売は債務名義がなければできないもので、強制執行の申立てをするには債務名義の正本が必要であり、謄本ではできません。判決正本、手形判決正本、和解調書正本などの執行文も必要です。

評価書

 

評価書とは

 

競売における評価書とは、裁判所の選任する

評価人(原則として不動産鑑定士)が、その物件の

価格評価とその算出過程などについて

記載した書類のことです。

 

いわゆる「競売3点セット」のひとつで、

競売物件の購入を検討している人は、この評価書を見て

物件についての評価額や不動産の現況、

法的な規制などが分かるようになります。

 

評価書の詳細

 

評価書には、不動産の評価額や

周囲の環境の概要等が記載されており、

不動産の図面等も添付されています。

 

物件の基準となる価格の他に評価の根拠となる事項や、

都市計画法・建築基準法などの公法上の規制も

詳しく記載されています。なお、物件価格は

市場の相場より3割前後ほど低い価格となるケースが多いようです。

不動産鑑定士ならではのプロの目線で、土地や建物、

設備について記載されています。

現況調査報告書

 

現況調査報告書とは

 

現況調査報告書とは、競売を実行するときに

執行官が現況調査をして、裁判所に提出する

報告書です。いわゆる「競売3点セット」の

ひとつとなります。

 

執行官は、実際に競売物件を見てから、

その物件に関する権利関係や占有状況、

形状などについて調査した内容を

「現況調査報告書」として記載します。

競売物件を購入しようとする人は、

現況調査報告書の内容を加味して競売に参加します。

 

現況調査報告書の内容など

 

1.土地の現況地目
2.建物の種類・構造等不動産の現在の状況
3.不動産を占有している者の氏名
4.その者が占有する権原の有無
5.不動産の写真

 

特別送達

 

特別送達とは

 

特別送達とは、民事訴訟法で規定された

送達を行い、その送達の事実を証明する

「特殊取り扱い」の郵便物のことです。

 

民事訴訟を始めるには、原告が訴えを提起した後に

被告に対して訴状等の書類を受け取ってもらわなければなりません。

民事訴訟法における送達を行うために、郵便法における特別送達が行われます。

 

特別送達の必要性

 

一般的には、裁判所が訴訟関係人などに、

重要な書類を届けます。特別送達は

発送された場合と受け取った場合に

その記録が残る郵便物です。したがって、

郵便事故や受取人が、郵送物を

受け取っていないという言い訳を防げます。

なお、特別送達によって送達された書類の

受け取りを拒否することは法的に認められておりません。

競売手続の取り下げ

 

競売手続の取り下げとは

 

競売手続の取り下げは債権者のみが行える行為です。

競売の開始決定がされた後でも、売却が実施されて

売却代金が納付されるまでは、いつでも申立てを

取り下げることができます。

 

競売は地方裁判所が一定の「入札期間」を定めてから、

その期間内に入札を受け付け、別に設定された

開札期日に開札を行って最高価買受申出人を

決定するという流れです。

 

開札日に開札し入札額のうち、最も高い金額で

入札をした者に、売却決定の通知が出されます。

開札日が過ぎると競売の取り下げはできず、

任意売却も不可能です。任意売却ができるのは

開札日の2日前までとなります。したがって、

競売を避けたい場合は、開始決定の通知が来たら

できるだけ早く任意売却業者に相談することが必要です。

 

抵当権

 

抵当権とは

 

抵当権とは、住宅ローンの借入をするときに、

債務者が購入する住宅の土地と建物に

金融機関が設定する権利のことです。

 

いわゆる「担保」であり、万が一債務者

住宅ローンを返済できない事態が発生したとき、

金融機関は担保としている土地や建物を

売却して貸し出したお金を回収します。

 

抵当権を設定した不動産について

 

返済の目的でその不動産が競売にかけられた場合、

優先して弁済されるのは抵当権者である金融機関です。

 

抵当権の設定には、法務局で登記をする必要があり、

本人または本人の代理人(司法書士など)が

手続きを行うことになります。

 

抵当権設定登記が完了すると、登記簿には

「登記の目的、登記の原因、債権額、

利息、損害金、債務者、抵当権者、設定者」

などの情報が記載されます。

 

信用情報機関

 

信用情報機関とは

 

信用情報機関とは、加盟する金融機関から

登録される信用情報を、管理・提供する機関です。

 

信用情報機関の存在意義

 

消費者がローンなどを利用する際、

金融機関は消費者の信用力を確認します。

信用情報機関に登録されている消費者の

信用情報を確認することにより、

融資を実行するかどうかを判断するのです。

 

消費者の信用情報を確認しないと、

金融機関は消費者の返済能力に応じた

適切な貸し出しができません。

 

信用力を確認することで、

過剰貸付や貸し倒れなどの

リスクを未然に防ぎます。

信用情報機関は、市場の健全な取引を守る

社会的な役割を担う存在です。

債権回収業における特別措置法 / サービサー法

 

債権回収業における特別措置法 / サービサー法とは

 

債権回収業に関する特別措置法(サービサー法)とは、

従来弁護士だけにしか認められていなかった

債権管理回収業務を、豊富な実績を持つ民間業者にも

解禁する法律で、「適正な業務が行われること」

「暴力団等を参入させない」ことなど、

健全な回収業務を実施することが定められています。

 

なお、債権委託通知書が届くケースでは、

すでに長期間の延滞が発生しているため、

債権回収会社から一括返済が求められることもあります。

 

サービサー法が成立した時期

 

債権回収業に関する特別措置法(サービサー法)は、

第143回国会において、民間サービサー制度の創設を

内容とする法律が議員立法により可決成立し、

平成10年(1998年)10月16日に公布されました。

 

同法の施行期日を定める政令により

平成11年(1999年)2月1日に施行されています。

 

債権委託通知書

 

債権委託通知書とは

 

債権委託通知書とは、金融会社に代わって

借金を回収する債権回収会社が、

債務者に宛てて通知する書面のことです。

 

サービサー/債権回収会社との関わり

 

住宅ローンなどの借り入れで滞納が続いた場合、

債権者である金融機関は自社での回収を断念して、

債権回収会社に回収の委託や債権譲渡(債権の移動)を行います。

債権回収会社は金融機関から手数料を受け取り、

債務者から債権を回収することで利益を得るという仕組みです。

 

債権委託の場合は債権者に代わり、

債権回収会社債務者との交渉窓口となりますが、

債権者はそのまま金融機関となります。

 

債権委託通知書が届くと、金融機関から委託を受けた

債権回収会社からの催促や取立が始まります。

債権委託通知書が届く場合は、長期間に渡って

滞納していることが多いため、

一括返済を求められるケースもあります。

 

サービサー/債権回収会社

 

サービサー/債権回収会社とは

 

債権回収会社(サービサー)とは、金融機関などから

債権回収の委託を受ける、あるいは譲り受けるなどして

特定金銭債権の回収を行う会社のことです。

法務大臣の許可を得た、民間の債権管理回収専門業者が行っています。

 

サービサー/債権回収会社の存在意義

 

従来だと債権回収を第三者に依頼する場合は、

弁護士へ依頼することが一般的でした。

しかし近年では債権回収会社が、債権者から

不良債権を買い取り、譲渡後は債権回収会社が

直接債務者取り立てをすることが多くなりました。

債権者にとっては、債権を譲渡することにより、

取り立てることをせず、資金化できるのがメリットです。

 

保証会社

 

保証会社とは

 

保証会社とは「機関保証」を行う会社のことです。

利用者から保証料を受け取ることで、債務などの

保証を約束します。万が一、利用者が住宅ローンなどの

返済を滞納した場合に、債権者に対して返済金を

立て替えることになります。

金融機関は、住宅ローン利用者の貸し倒れリスクがなくなるため、

保証会社を付けることで安心して住宅ローンを貸し出せます。

 

人的保証と機関保証

 

債務者がローンの返済を滞納した場合に備えて、

債権者債務者に代わって返済してくれる者を

用意しておかなければなりません。

債務の保証には、親族などを連帯保証人に立てる

「人的保証」と、企業などの機関が保証を請け負う

「機関保証」の2種類があります。

債務

 

債務 / 債務者とは

 

債務とは、特定の人に対して何らかの行為や

給付をしなければならない法的義務のことを指しています。

特定の行為や給付とは、金銭を支払ったり、

物を引き渡したり、あるいは労力を提供することなどです。

債務を負担する人のことを債務者といいます

 

住宅ローンと債務

 

住宅ローンの場合でいうと、債権者である金融機関に対して、

ローンを借り入れた人は債務者として、毎月決まった金額を

「ローン返済金」として支払わなければなりません(債務)。

 

債務不履行

 

なお、債務を履行する義務を負っていながら、

故意または過失にかかわらず、返済の義務を

果たさないことを「債務不履行」といいます。

債務者が履行しない場合には、債権者は民法に基づいて

裁判所に競売などの強制履行を申し立てることが可能です。

債務者に責任がある場合は、債権者は損害賠償を請求することもできます。

債権

 

債権 / 債権者とは

 

債権とは、特定の人に金銭債権や利息債権などを

履行を要求できる権利のことです。

金銭を支払う以外に、物品の引き渡しや

労力の提供なども該当します。

債権を有する人のことを債権者といいます

 

住宅ローンにおける債権

 

住宅ローンは、住宅購入金を貸した金融機関が

債権者となっており、債務者所有している

不動産などの資産に、抵当権を設定するのが一般的です。

返済が滞った場合は、債権者は担保としている

不動産を処分して、貸し付けたお金を回収します。

金銭消費賃貸契約書

 

金銭消費賃貸契約書とは

 

金銭消費賃貸契約書とは、借主が貸主から、

金銭を借り入れてその金銭を消費し、

その借入額と同額の金銭を、

利息が発生する場合は利息分も含めて、

貸主に返済するという内容を記した、契約書です。

金銭消費賃貸契約書には、実印で記名押印をします。

 

主な内容

 

  1. 借入額、返済期日(返済期間)
  2. 金利の額、金利タイプ、毎月の返済額、ボーナス時の加算額、遅延損害金
  3. 返済が滞った場合などの措置
  4. 抵当権の設定
  5. 団体信用生命保険等への加入
  6. 諸費用の負担および支払い方法
  7. 連帯債務・連帯保証
  8. 報告および調査

 

その他の情報

 

金銭消費貸借契約書は2通作成して、金融機関(貸主)と

借りた人(借主)が、それぞれ1通ずつ保管します。

契約書に貼り付けする印紙税は、貸主と借主が

それぞれ負担するのが一般的です。

 

競売

 

競売とは

 

競売とは、売主が価格を定めずに商品を販売し、

購入したい人たちが希望価格を申し出る、

オークション形式による販売方法です。

 

任意売却用語としては、住宅ローンやその他借入金など

債務の返済が滞った場合に、所有者の意思にかかわらず、

裁判所によって強制執行される住宅の販売方法のことです。

 

競売と任意売却

 

競売で家が売れても、基本的にメリットは皆無です。

それを回避する方法の一つとして、早めの任意売却を行うことで、

裁判所の介入を許さずに債権者と交渉することが挙げられます。

 

詳しくは、こちらのページもチェックして下さい。

オーバーローン

 

オーバーローンとは

 

オーバーローンとは、ローン残債務額が

住宅の時価を上回る場合をいいます。

 

この状態では一般的に、任意売却などの方法で

少しでも住宅を市場価格に近い価格で

販売することが望ましいです。

 

アンダーローン

 

逆に住宅ローンの残額が、

住宅の時価を下回っている状態

アンダーローンといいます。

 

アンダーローンの状態で住宅を売ることが

出来た場合、住宅ローンを返済し、

手元にお金を残せる可能性が高くなります。

アンダーローン

 

アンダーローンとは

 

アンダーローンとは、住宅ローンの残額が、

住宅の時価を下回っている状態いいます。

 

この状態で住宅を売ることが出来た場合、住宅ローンを返済し、

手元にお金を残せる可能性が高くなります。

 

オーバーローン

 

逆にローン残債務額が住宅の時価を

上回る場合は、それをオーバーローンといいます。

オーバーローンの場合は一般的に、任意売却などの方法で

少しでも住宅を市場価格に近い価格で販売するのが定石です。

期間入札

 

期間入札とは

 

期間入札は、公告などで定めた提出期限までに、

入札書を書留による郵送、または持参して提出する入札方法です。

 

公告と実施

 

公示日から一定期間をおいて入札を実施し、

期間内に買受希望者が入札をします。

公告後、2~3週間程度の期間が

設定されるのが一般的です。

 

期間入札の対象となる案件については、

個別の入札公告などに記載されています。

買受希望者は、いわゆる競売三点セットを閲覧し、

購入したい物件が見つかったら

買受の申出(入札)を行います。

執行官など現地調査

 

執行官など現地調査とは

 

裁判所で、債権者競売の申し立てを行い受理されると、

債務者に送られてくるのが「競売開始決定通知」の書類です。

その際に、現況調査に関する通知も送られてくることになります。

 

現地調査は、指定の日時に執行官が訪れ、

自宅の中の写真撮影や不動産の状況を

入念に調べる重要な調査です。

調査の時期は、競売開始決定の通知が届いてから

約1ヶ月以内に行われるのが一般的です。

 

現地調査の意義

 

競売に参加する人はこの現地調査により

執行官が作成する、「現況調査報告書」に

記載されている写真や物件の状況を確認してから

購入するかどうかの判断をするのが一般的です。

したがって、購入を検討する人にとって、

競売不動産の現地調査は非常に重要といえます。

 

なお、このときに調査を拒むと、

執行官は鍵を開けてでも調査を実行することが

法的に認められています。実際に執行官が

家の内部を目で確認することで、

占有者や建物内部の状態を把握することができます。

配当要求終期の公告

 

配当要求終期の公告とは

 

配当要求終期の公告とは、差押え競売開始が決定された後に、

裁判所が競売を申し立てた債権者以外の債権者に対して、

債権の申し出や配当の要求を申し出る期限を公告するものです。

 

公表期間

 

競売開始決定から約2~4週間後に公告され、

開示される期間は約1ヶ月とされています。

誰でも確認できるため、公告が掲示されると、

住宅ローンの滞納者だということが知られてしまいます。

任意売却などにより対応した場合、これを回避できます。

差押え / 仮差押え

 

競売開始決定通知とは

 

差押えとは、債権回収の目的で強制執行を行う際に、国家権力によって

私人の財産や権利の処分を禁止する手続きのことです。

民事執行法に基づいて行われるもので、差押えをするには

債務名義が必要になります。

 

仮差押えとは

 

仮差押えとは、債務者の財産を「仮」に差押えをすること

指しており、民事保全法第20条に基づいて行われるものです。

近い将来に行う強制執行を進めるために、

債務者が不動産を売却できないように保全します。

競売開始決定通知

 

競売開始決定通知とは

 

競売開始決定通知は、債権者が裁判所に競売を申し立て、

受理されると債務者に送られてくる競売開始の通知です。

まもなく担保物件が、競売にかけられるということを

表しており、放置していると強制的に物件が売却されます。

 

内容

 

一般的に住宅ローンを6ヶ月以上滞納しているケースが多いようです。

この通知が送られてから間もなくすると、物件調査を

行うために、裁判所の執行官が自宅を訪問します。

一括請求

 

一括請求とは

 

一括請求とは、期限の利益を喪失した場合に、債務者

債権者から残金全額の一括支払い請求を受けることです。

債務者は住宅ローンなどの債務を滞納するようになると、

期限の利益を喪失し、ローンによる分割支払いが出来なくなります

 

請求されるタイミング

 

一般的に滞納期間が3~6か月を過ぎると、金融機関や保証会社などから、

ローン残金全額の請求の督促が届くことになります。

 

無視すると、どうなるか

 

住宅ローンなどの場合、一括返済ができずにそのまま放置すると、

債権者が裁判所に対して競売の申し立てをすることになります。

代位弁済

 

代位弁済とは

 

代位弁済とは、第三者または保証人や保証会社

連帯債務者などの共同債務者が、債務

弁済することを指しています。債務者には、

代わりに返済してくれた第三者らに対して、

借金を返済していく新たな義務(債務)が発生します。

弁済した範囲で、第三者らは、債権者債務者に対して

持っていた担保権などを、代わりに行使できるようになります。

 

債務の履行完了とは違う

 

代位弁済によって、債務者債務がなくなるわけではありません。

弁済者は、債務者に対して弁済した金額すべてについて求償権を取得します。

当初の債権者が持っていた債権が、返済を肩代わりする第三者に移るだけです。

期限の利益 / 期限の利益の喪失

 

期限の利益とは

 

期限の利益とは、「一定の期限が到来するまで弁済(支払い)を

しなくてもよい」という、債務者にとっての利益です。

 

期限の利益の喪失とは

 

「期限の利益の喪失」とは、将来に支払えばよかったものが、

短期間のうちにすぐ支払わなければならないことを指しています。

期限の利益は、支払いが遅れたときなどに無くなってしまい、

債権者から「一括支払い」を求められるようになります。

つまり、ローンの分割払いができない状態になってしまいます。

督促状

 

督促状とは

 

督促状とは、住宅ローンなどの支払いが返済期日までに支払われない場合に、

金融機関などの債権者債務者に対して、返済を促す目的で送る書類です。

 

特徴

 

催告書同様に、債務者に返済義務を果たすよう求めており、

債務の支払期日と未納金額が明示されています

金融機関は督促状を送ることにより、時効の完成を6ヶ月間止めることが可能です。

債務者が何も対応をしない場合、債権者債務者に対し、

訴訟などの法的手段を検討するようになります。

催告書

 

催告書とは

 

催告書とは、住宅ローンなどの支払いが滞納された場合に、

債権者から債務者に対して、返済金などを

債務者が滞納している事実を伝える書類のことです。

 

催告書に書かれているもの

 

通常は債務者に課される支払いの期日と、滞納している金額が明示されています。

そのまま放置していると、「支払う意思がまったく無い」とみなされて、

債権者債務者にたいして法的措置を取る可能性があります。

任意売却の集客力アップ事例 その1

 

一般社団法人 任意売却協会 ホームページ管理人です。

今回は任意売却協会の大阪担当地域特別会員であるオーナーズ・プランニング株式会社より、当協会が提供する任意売却の集客に特化した集客用サイトのパフォーマンスについてお伺いします。

 


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競売直前!?通知書が届いても諦めないで!

 

新型コロナによる減給や失業は後を絶ちません。

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今回は、任意売却を早めに依頼したにもかかわらず、危うく競売にかかりそうになった小滝さんの事例をご紹介します。 Read More

新型コロナでリストラに?任意売却で失敗しないために

 

住宅ローンの返済が困難になることは、決して珍しいことではありません。

せっかくの自宅を手放すのは辛いものですが、最悪の事態だけは避けるようにしたいものです。

住宅ローンの返済や競売回避に大変有効任意売却も、相談が遅いと返済に対応出来ない場合が多いです。

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