任意売却の無料相談窓口
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競売市場修正とは、競売の売却基準価格を決めるときの価格調整を指しています。
競売が実行されるときには不動産鑑定士による価格評価が行われますが、その価格に対して、競売物件にありがちなマイナス要因をプラスして価格の修正をするものです。
たとえば、「占有者が内覧を妨害する」「引渡しに裁判所の手続きが必要である」「売主が協力をしない」などがマイナス要因としてあげられます。売主がなかなか出て行かない、内覧ができないなどのリスクがある物件は売却しにくいため、価値が減少してしまうのです。なお、競売市場を修正する際の修正率は常に一定ではありません。執行する裁判所や地域性、市場動向により違いがあり、見直しをされることもあります。
強制競売とは、不動産を強制的に競売にかける強制執行のことです。
強制競売は、担保不動産の競売とは違い、抵当権を設定していない債権者も実行できます。債務者が戸建て住宅などの不動産を所有している場合、金融機関などの債権者は裁判所に売却を申し立てすることが可能です。裁判所が受理すると強制競売が実行されて、落札した金額を債務の弁済に充てられます。債務者の許可を得なくても実行でき、不動産以外にも自動車など他の財産も対象です。これによって不動産に設定されていた抵当権などの負担は消滅し、買受人は不動産の所有権を手に入れ、裁判所は買受人が支払った不動産の代金を債権者に配当して終了となります。
なお、強制競売は債務名義がなければできないもので、強制執行の申立てをするには債務名義の正本が必要であり、謄本ではできません。判決正本、手形判決正本、和解調書正本などの執行文も必要です。
競売手続の取り下げは債権者のみが行える行為です。
競売の開始決定がされた後でも、売却が実施されて
売却代金が納付されるまでは、いつでも申立てを
取り下げることができます。
競売は地方裁判所が一定の「入札期間」を定めてから、
その期間内に入札を受け付け、別に設定された
開札期日に開札を行って最高価買受申出人を
決定するという流れです。
開札日に開札し入札額のうち、最も高い金額で
入札をした者に、売却決定の通知が出されます。
開札日が過ぎると競売の取り下げはできず、
開札日の2日前までとなります。したがって、
競売を避けたい場合は、開始決定の通知が来たら
できるだけ早く任意売却業者に相談することが必要です。
金銭消費賃貸契約書とは、借主が貸主から、
金銭を借り入れてその金銭を消費し、
その借入額と同額の金銭を、
利息が発生する場合は利息分も含めて、
貸主に返済するという内容を記した、契約書です。
金銭消費賃貸契約書には、実印で記名押印をします。
金銭消費貸借契約書は2通作成して、金融機関（貸主）と
借りた人（借主）が、それぞれ1通ずつ保管します。
契約書に貼り付けする印紙税は、貸主と借主が
それぞれ負担するのが一般的です。
差押えとは、債権回収の目的で強制執行を行う際に、国家権力によって
私人の財産や権利の処分を禁止する手続きのことです。
民事執行法に基づいて行われるもので、差押えをするには
債務名義が必要になります。
仮差押えとは、債務者の財産を「仮」に差押えをすることを
指しており、民事保全法第20条に基づいて行われるものです。
近い将来に行う強制執行を進めるために、
債務者が不動産を売却できないように保全します。
期限の利益とは、「一定の期限が到来するまで弁済（支払い）を
しなくてもよい」という、債務者にとっての利益です。
「期限の利益の喪失」とは、将来に支払えばよかったものが、
短期間のうちにすぐ支払わなければならないことを指しています。
期限の利益は、支払いが遅れたときなどに無くなってしまい、
つまり、ローンの分割払いができない状態になってしまいます。