引渡命令

引渡命令とは

不動産の引渡命令とは、競売で手に入れた不動産に「占有者がいて退去をしない」「わざとたくさんの家具などを置いている」など不動産の引き渡しを妨害する場合、先方に対して不動産を引き渡すように命令を出す手続です。引渡命令が出てもトラブルが解消しないときには、最終的に裁判所が強制執行をすることになります。

引渡命令の申立方法はシンプルなので、買い受けた本人がすることも可能です。裁判所に申立後3～4日で「不動産引渡命令」の決定がされ、買受人と占有者へ決定書が郵送されます。引渡命令が下りれば訴訟手続きを経ずに立ち退きを命じることができます。

期限

なお、引渡命令には期間の制限があり、代金納付後6ヶ月間が一般的です。

代金を納付したら6ヶ月以内に裁判所に引渡命令の申立てをしないと、簡単な引渡命令が認められなくなるため、できるだけ早く申し立てをします。なお、抵当権設定後に入居した賃借人がいる場合は9ヶ月間となり、代金を納付してから7～9ヶ月の期間に引き渡し命令を申し立てられます。

競売市場修正

競売市場修正とは

競売市場修正とは、競売の売却基準価格を決めるときの価格調整を指しています。

競売が実行されるときには不動産鑑定士による価格評価が行われますが、その価格に対して、競売物件にありがちなマイナス要因をプラスして価格の修正をするものです。

たとえば、「占有者が内覧を妨害する」「引渡しに裁判所の手続きが必要である」「売主が協力をしない」などがマイナス要因としてあげられます。売主がなかなか出て行かない、内覧ができないなどのリスクがある物件は売却しにくいため、価値が減少してしまうのです。なお、競売市場を修正する際の修正率は常に一定ではありません。執行する裁判所や地域性、市場動向により違いがあり、見直しをされることもあります。

強制競売

強制競売とは

強制競売とは、不動産を強制的に競売にかける強制執行のことです。

強制競売は、担保不動産の競売とは違い、抵当権を設定していない債権者も実行できます。債務者が戸建て住宅などの不動産を所有している場合、金融機関などの債権者は裁判所に売却を申し立てすることが可能です。裁判所が受理すると強制競売が実行されて、落札した金額を債務の弁済に充てられます。債務者の許可を得なくても実行でき、不動産以外にも自動車など他の財産も対象です。これによって不動産に設定されていた抵当権などの負担は消滅し、買受人は不動産の所有権を手に入れ、裁判所は買受人が支払った不動産の代金を債権者に配当して終了となります。

なお、強制競売は債務名義がなければできないもので、強制執行の申立てをするには債務名義の正本が必要であり、謄本ではできません。判決正本、手形判決正本、和解調書正本などの執行文も必要です。