住宅ローンと抵当権について(前編)

住宅ローンを借入するときは、購入するマイホームに借入をした金融機関を担保権者として抵当権を設定するのが一般的です。

万が一、借主が住宅ローンの返済を滞納したときは、担保物件を競売にかけ、現金化して貸したお金を回収します。

ここでは、一般的にはあまり知られていない「根抵当権」についても「抵当権」と併せて解説しましょう。

 


抵当権とは

 

抵当権とは、住宅ローンなどを借入するときに、購入する土地や建物に金融機関が「担保」として設定する権利のことです。万が一、住宅ローンの返済が滞納する事故が発生した場合には、担保物件を売却して貸したお金を回収します。

 

抵当権者である金融機関などは、貸したお金が返済されない場合、裁判所に申し立てて不動産を競売にかけます。いわゆる、「抵当権の実行」です。通常、3〜6ヶ月ほど住宅ローンの支払いを滞納すると、金融機関から支払いの督促状が届き、それでも滞納が続く場合には競売が実行されるという流れになります。

 

抵当権者は、一般の債権者や自己の抵当権を設定した後に担保権を持っている債権者よりも、優先的に弁済を受けられます。そのため、住宅ローンを貸し付ける金融機関は、抵当権や根抵当権などの担保権を設定するのが一般的です。

 

 

 

 

抵当権の設定方法

 

 

 

不動産に抵当権を設定するときは、法務局で「抵当権の設定登記」を行います。住宅ローンの借主が登記手続きを行いますが、抵当権の設定登記には専門的な知識が必要なため、金融機関から紹介された司法書士に依頼する場合がほとんどです。

抵当権の設定方法は以下の流れになります。

  1. 住宅ローン契約を結ぶ
  2. 抵当権設定契約を結ぶ
  3. 必要書類を揃える
  4. 抵当権設定登記申請をする
  5. 登記事項証明書を取得し、金融機関に提出する

住宅ローン契約を金融機関と借主の間で締結した後、住宅ローン契約に基づいて抵当権設定契約を締結します。抵当権設定契約書、司法書士への委任状、印鑑証明書(発行後3カ月以内のもの)などの必要書類を用意して、対象となる不動産の所在地を管轄する法務局の窓口や郵送で抵当権設定登記申請を行います。登記手続きが完了したら法務局で登記事項証明書を取得し、金融機関に提出をしたら完了です。

 

 

 

「抵当権」と「根抵当権」

 

通常、住宅ローンを借入するときには、根抵当権ではなく抵当権が設定されることが一般的です。抵当権と似たような担保権としては根抵当権がありますが、抵当権とは内容に違いがあります。

根抵当権とは、企業が事業資金などの融資を受けるときに、企業や経営者が所有する不動産などに設定する担保権のことです。根抵当権を設定しておくと、企業が金融機関から事業資金を調達したいときに、その都度、登記をする必要がありません。不動産の担保価値に見合った貸出金額の上限を決めて、その範囲内ならば何度もお金を借りたり返済したりすることが可能です。

一般の人が根抵当権を設定する場合としては、リバースモーゲージなどがあげられます。リバースモーゲージとは、所有する不動産を担保に借り入れをする制度のことです。借主は利息分のみを毎月支払い、死亡したときに担保として設定した不動産を売却して借りたお金を全額返済します。

 

 

 

 

借入金の返済を怠ると「期限の利益」を喪失

 

住宅ローンの返済を滞納すると、「期限の利益」を喪失してしまいます。期限の利益とは、一定の期限が到来するまで支払いをしなくてもよいという債務者の利益のことです。

不動産は高額なため、マイホームを購入するときは住宅ローンで資金を調達するのが一般的であり、借り入れ後は収入に見合った金額を毎月少しずつ返済していきます。このように分割払いで返済して行けることが、いわゆる「期限の利益」というメリットです。

しかし、住宅ローンの返済を怠り一定期間が過ぎると、金融機関は期限の利益の喪失に関する通知書を送付し、「一括返済をするように」と迫ってきます。つまり、「期限の利益を喪失する」というのは、「将来に支払えばよかったお金を、今すぐに支払わなければならなくなった」ということになるのです。

 

 

 

競売申し立て・貸し付けた金銭を回収

 

期限の利益を喪失した債務者は、「一括返済をするように」と金融機関から命じられます。しかしそもそも月々の支払いができない状態ですから一括返済をできるわけがありません。その場合、金融機関は担保となっている物件の競売を裁判所に申し立て、売却したお金で貸付金を回収することになります。

とはいえ、競売で売却をしても、市場価格の6~7割程度でしか売れない可能性が高いため、オーバーローンの場合、金融機関は全額を回収することはできません。残債の金額によっては、任意売却のほうが貸したお金を多く回収できる可能性もあるため、交渉次第では任意売却することに同意してくれる場合もあります。

判断にお悩みの場合は、是非とも任意売却協会(または最寄りの任意売却業者など)へご相談下さい。