任意売却とは?競売との違いは?

 

 

任意売却について皆さんはご存じでしょうか?

任意売却とは何か、そのメリットや競売との違いも交えて解説致します。

 

 

 

そもそも任意売却とは?

 

2021年秋現在においても未だに収束の兆しが見えないコロナ禍の中、報道によると収入の減少などでご自宅の住宅ローンの借り換えや条件変更などの見直しをしたり住宅ローンが払えずに返済を滞納する人が増え始めているようです。

特にそのまま住宅ローン返済の滞りを放置しておくと、融資をした金融機関は競売の申し立てを裁判所に対して行うため、ご自宅が市場価格よりも安値で売り出されてしまいます。しかし任意売却を使うことによって、住宅ローンの返済でお困りの方々は競売を回避し、心身と返済面での負担を大きく軽減することが出来るかもしれません。

 

 

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの返済を滞納した際に競売を避けて、住宅ローンを借りている債権者(銀行など)の同意を得て不動産を自ら任意で売却する方法です。交渉にもよりますが、住宅ローンの返済解決方法として金融機関は任意売却を認めてくれるケースが多々あります。

任意売却は住宅ローンの返済に困った時、主に競売を回避するための方法として挙げられます。任意売却によって競売を取り下げることを、住宅ローンを支払っている債務者とお金を融資した金融機関などの債権者とで合意をした後に、売る側(ご自宅の所有者)の自由意思で住宅を売却することが可能です。読んで字のごとく「任意で売却=任意売却」、ということです。

任意売却をするには、債権者である金融機関と具体的に交渉をしなければなりません。しかし、不動産の売却は素人には難しく、特に抵当権が設定されている物件の売買は一般的な不動産業者には簡単にはできないものです。なので通常、任意売却の交渉は専門の任意売却事業者に相談・依頼、任意売却専門の不動産業者が債務者と金融機関との間に入り、債務者に代わって債務整理について交渉をします。

競売とは

仮に住宅ローンの滞納や延滞によって、住宅ローンを支払う債務者が以後ローンを分割で返済する権利を失ってしまった場合は、お金を貸している債権者の金融機関は残った住宅ローンを一括返済するように求めてきます。この残債務を一括で返済できない場合、金融機関は裁判所によるオークション、つまり競売によって担保である自宅を強制的に売却し、売却代金から貸したお金を回収します。

任意売却とは違って、競売は売られる住宅に住んでいる債務者による任意の売却方法ではありません。競売では裁判所の命令にに従ってご自宅から強制的に立ち退かざるを得なくなり、またご自宅の売却代金も残債務の回収に充てられるため、あなたに配当されることもありません

しかし任意売却を依頼することにより競売によるデメリットを無くす一方で数多くのメリットを得て、住宅ローン返済の悩みを解決できる場合があります。手遅れになる前に、任意売却を専門とする業者または任意売却協会など専門家集団に相談するべきでしょう。

 

 

 

 

任意売却を行う4つのメリット

 

任意売却とはどういうものか、より詳しく見てみましょう。

ここでは任意売却で自宅を売る際の「4つのメリット」について解説をします。

 

 

メリット①:任意売却だと競売より高く売れる

任意売却は、競売よりも高い価格で自宅を売却できる可能性があります

一般的に入札開始時の設定金額が低い競売において住宅は市場価格の7~8割程度の金額で落札されることが多い傾向です。

一方、任意売却では、市場価格に近い価格で売却の交渉を進めるため、競売より高めの価格で売れる可能性が高いといえます。少しでも残債務の金額を減らせば、後の返済の負担を軽減して新しい生活を再建しやすくなるでしょう。

 

 

メリット②:任意売却の依頼は、自己負担金が¥0

任意売却を依頼した場合の自己負担金は¥0です。

にわかに信じがたいかもしれませんが、任意売却を依頼した場合の負担金が¥0ということには理由があります。

任意売却業者の報酬は、任意売却で成立した「債権者(金融機関等)が受け取るはずの不動産の売買代金」から支払われるからです。つまり任意売却業者は報酬を債権者である金融機関などから受け取ることになります。そのため債務者である依頼者は任意売却の相談から任意売却の成立まで、¥0で依頼ができるという仕組みになっています。

 

 

メリット③:任意売却後は、生活資金の確保も出来る

任意売却が成立した後には、その後の生活資金の確保もできます

任意売却では、売却した資金の配分を債権者と交渉しながら決めることができるからです。任意売却の交渉次第では、引越し費用など諸費用の一部を売却した資金から負担してもらえることもあります。

一方で競売の場合、ご自宅の売却金額は全て残債務に充てられるため、手元にお金は残りません。任意売却を依頼することで手元にお金を残しつつ住宅ローン返済の解決を図ることが出来ます。

 

 

メリット④:任意売却なら、公に情報を知らされる心配がない

任意売却の場合は、公に情報を知らされる心配はありません。

競売は裁判所の公告などで競売情報が流されるので、新聞の紙面や裁判所のインターネットなどに「競売物件情報」として掲載されてしまいます。

しかし、任意売却は通常の不動産取り引きで売り出すので、所有者の経済事情が周囲に知れ渡りません。友人知人や近所の人に事情を知られないのも大きなメリットです。

 

 

 

任意売却協会が行う解決方法

 

ここまでの内容から、任意売却とは何かということ、また任意売却には住宅ローンの返済および競売を回避するための代替案として数多くのメリットがあるということについて、ある程度お分かりいただけたかと思います。

一般社団法人 任意売却協会は任意売却のプロである会員をご相談・ご依頼者様のためにご紹介・手配しております。ここでは具体的に、任意売却協会および相談案件の担当協会員が行う3つの解決方法について解説します。

 

 

①残金一括買取

任意売却協会では任意売却を検討する前に、借金が多く残らないように残債務で一括購入が出来るのかを相談しながら、解決策を見つけていきます。

その家の売却金額の方がローン残債を上回る「アンダーローン」の場合は、売却した後、手元に残ったお金をその後の人生の準備資金に充てたりすることも出来ます。

例えば「1,000万円のローンが残っているけれども、2,500万円で売却できる」といった場合が該当します。この場合は、スムーズに手続きを進めていけば問題なく売却できる可能性があります。

 

 

②任意売却

一括買取が難しい場合は、債権者と交渉しながら残った住宅ローンを分割して返済する任意売却を提案します。

任意売却は前述の通り、市場価格に近い金額で売ることも可能なので、少しでも高く自宅を売却できる方法です。

金融機関と残債務についての交渉は素人では難しいため、通常は不動産業者の中でも任意売却を専門とする業者に交渉を依頼します。当協会へのご相談・ご依頼は無料ですので、是非お気軽にオンラインよりお問い合わせ、またはフリーダイヤル(平日9:30から17:30までの対応)からご相談ください。

 

 

 

③リースバック

一括買取や任意売却における条件が合う場合は、リースバックにより自宅に住み続けることができます

リースバックとは、自宅を売却して得た代金で残った住宅ローンを返済し、「所有者」ではなく「賃借人」として家賃を払いながらそのまま住み続けられる方法です。リースバックの場合は引っ越しをしないので、近所の人やご家族・ご友人などにも自宅を手放したことはわかりません。

当協会もリースバックをご希望の方々から数多くお問い合わせを頂いており、リースバックの成立を目標に一括買取や任意売却の交渉を行うケースが多々ございます。任意売却協会はリースバック成立の実績も豊富です。是非一度、無料でのお問い合わせもご検討ください。

 

 

 

 

まとめ

 

任意売却とは、競売より高めの金額で住宅を売却できる可能性があり、プライベートな経済事情が表沙汰になることもない売却方法です。売却後の生活資金が受け取れることもあり、新しい生活の立て直しに進むことができます。とはいえ、依頼するのは信頼できる業者でなくてはなりません。

一般社団法人 任意売却協会に登録している会員は全て協会からの認可を受け、実績豊富で信頼出来る任意売却の専門家ばかりです。大切な資産であるご自宅の債務整理をする場合は、任意売却のプロを手配してくれる任意売却協会に是非無料でご相談・ご依頼ください!

 

 

 

 

 

▼執筆者:矢口ミカ

プロフィール:ライター・宅地建物取引士。不動産・リフォーム・転職・整理収納関連の記事を複数のメディアで執筆中です。主人が経営している不動産会社で所有する投資用不動産の入居者管理もしています。住まいに関する資格である整理収納アドバイザー1級、福祉住環境コーディネーター2級も取得済みです。

※記事編集:一般社団法人 任意売却協会 担当者